Thị trường bất động sản Việt Nam đi ngược với thế giới

Theo quy luật chung của thế giới thì để tránh quá tải hạ tầng thì bắt buộc trước khi cho xây dựng cao ốc, nhà cửa thì chính quyền hoặc tư nhân phải làm đường, cầu theo phê duyệt. Tại Việt Nam, quy trình này lại trái ngược lại.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã phối hợp với Sở Xây dựng TP.HCM tổ chức diễn đàn "Phát huy vai trò doanh nghiệp bất động sản khi triển khai thực hiện đề án phát triển thị trường bất động sản TP.HCM" và ngày 09/3 vừa qua. 

Tại diễn đàn, Giáo sư Richard Peiser, Giám đốc chương trình thạc sĩ quy hoạch đô thị của Trường Đại học Kiến trúc Harvard đã có nhiều nhận định về thị trường bất động sản. Theo ông  hiện nay, Việt Nam nằm trong nhóm đất nước có chỉ số minh bạch trong lĩnh vực bất động sản thấp trên thế giới khi chỉ xếp thứ 68. Điều này đã dẫn đến tình trạng tại một số đô thị lớn xuất hiện nhiều nhà đầu tư chỉ mua nhà đất để đầu cơ thay vì ở thực. 

"Đầu cơ nhiều đã đẩy giá nhà đất lên cao hơn nhiều so với nhu cầu thực của người dân, khiến những người có thu nhập thấp khó mua nhà để ở", ông Richard Peiser nhấn mạnh.

Chính vì vậy, ông Richard Peiser cho rằng Việt Nam cần xây dựng trung tâm lưu trữ thông tin sở hữu đất đai để bất kỳ người nào muốn đầu tư hay mua nhà đều có thể tiếp cận thông tin khi cần về việc ai là chủ sở hữu thực sự của tài sản, có tranh chấp hay không. "Việc minh bạch các quy định liên quan đến đất đai, thông tin quy hoạch, cùng với đó là sự phát triển của thị trường tài chính sẽ đem lại cơ hội mua nhà cho nhiều người hơn, thị trường BĐS sẽ cạnh tranh và lành mạnh hơn", ông Richard Peiser nói.

Đối với việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp, ông Richard Peiser cho rằng thị trường nhà cho thuê là cần thiết nhưng ở Việt Nam lại không có. Tại các quốc gia như Mỹ hay Đức, tỉ lệ người thuê nhà lên đến 40-50% trong khi ở Việt Nam người dân lại muốn sở hữu nhà. Đây là vấn đề về tâm lý cũng như nguồn cung trên thị trường còn quá khiêm tốn, chủ yếu là các nhà đầu tư mua căn hộ, mua nhà rồi cho thuê lại.

"Các nhà đầu tư nên thành lập riêng các dự án với quy mô lớn để dành riêng cho mục đích thuê nhà, đây là một thị trường rất lớn trong điều kiện dân số trẻ và tốc độ đô thị hóa cao tại Việt Nam", ông Richard Peiser kiến nghị.

Bên cạnh đó, giáo sư Richard Peiser cũng phân tích việc xây dựng nhà ở và cơ hạ tầng ở Việt Nam lại đi ngược so với nhiều nước trên thế giới: "Để tránh kẹt xe, quá tải hạ tầng thì bắt buộc trước khi cho xây dựng cao ốc, nhà cửa thì chính quyền hoặc tư nhân phải làm đường, cầu theo phê duyệt. Tại Việt Nam, quy trình này lại trái ngược khi để xảy ra tình trạng xây dựng nhà ở trước, trong khi hạ tầng lại chưa được đầu tư mà chờ có tiền mới làm".

Từ thực tế này, giáo sư từ Harvard cho rằng Nhà nước cần có công cụ tài chính công để hỗ trợ cho cơ sở hạ tầng. Đồng thời, khuyến khích đầu tư tư nhân tham gia nhiều hơn vào việc xây dựng này.

"Nhiều người cho rằng khi triển khai dự án, nhiều chủ đầu tư thường nghĩ đầu tư vào không gian công cộng, mảng xanh gây ra tốn kém. Tuy nhiên, đây là một suy nghĩ sai lầm. Thực tế ở Mỹ, nhiều chủ đầu tư đổ vốn rất mạnh để làm các tiện ích, hạ tầng đi lại từ đó sẽ tăng thêm gía trị căn hộ, nhà ở" - giáo sư Richard Peiser nhấn mạnh.

Về tài chính, theo vị giáo sư Harvard Việt Nam nên xây dựng cơ chế cho vay lâu dài, ít nhất 30-40 năm. Để làm được điều này, đơn vị cung ứng vốn, nhà nước và người dân phối hợp chặt chẽ với nhau để tạo ra thị trường BĐS thứ cấp, từ đó tạo ra đòn bẩy, vốn xoay liên tục.

"Thị trường BĐS luôn có tính chu kỳ, không khi nào bình lặng và có lúc phải lên xuống. Để bảo đảm, cơ quan quản lý nhà cần kiểm soát việc vay nợ quá mức và xây dựng dư thừa. Giả sử việc tiếp cận vốn quá dễ dàng chắc chắn nhiều chủ đầu tư xây dựng hàng loạt căn hộ, mặc dù thời điểm đó thị trường đã bão hoà. Từ đó, dẫn đến việc cung vượt cầu", theo Giáo sư Richard Peiser cho hay.

Ngoài ra, đề cập đến quy trình phê duyệt và cấp phép dự án bất động sản, ông Richard Peiser cho hay, thời gian lý tưởng chỉ nên kéo dài từ 6 - 12 tháng. Nếu để quy trình phê duyệt càng lâu thì tính cạnh tranh càng giảm và giá nhà càng đắt đỏ. Ở Việt Nam, quy trình này hiện rất chậm, kéo dài nhiều thời gian nên đã kéo theo giá nhà đất tăng cao.

Tuy nhiên, điều này đã được chủ đầu tư Hưng Lộc Phát khắc phục một phần nào đó trong định hướng phát triển các dự án bất động sản của công ty. Điển hình như các dự án đã được Hưng Lộc Phát triển khai xây dựng trong thời gian vừa qua luôn gắn liền với sự phát triển cơ sở hạ tầng của khu vực. Dự án Hưng Phát Silver Star, The Golden Star  được triển khai trong giai đoạn đường Nguyễn Hữu Thọ đã phát đồng bộ và cũng như trục đường Nguyễn Thị Thập đã có những thông tin quy hoạch mở rộng và các trục đường phụ trợ kết nối với đường Lý Phục Man được trực tiếp Hưng Lộc Phát đầu tư. 

Điển hình như dự án Hưng Phát Green Star, tuy đã nắm quỹ đất từ rất lâu những chủ đầu tư Hưng Lộc Phát  vẫn không triển khai sớm dự án. Khi đường 15B - Nguyễn Lương Bằng nối dài hoàn thành và quy hoạch đầu Phú Xuân 2B được phê duyệt, Hưng Lộc Phát mới chính thức triển khai dự án này vào tháng 01/2018. Và đặc biệt hơn quỹ đất tại đường Lý Phục Man đã được Hưng Lộc Phát sở hữu từ năm 2011 nhưng do có hạ tầng giao thông nên vẫn chưa được triển khai. Dự kiến khi đường số 7 nối Nguyễn Thị Thập với Lý Phục Man được triển khai thì Hưng Lộc Phát sẽ khởi công dự án này. 

Với phương châm "đi chậm thắng chắc" Hưng Lộc Phát luôn hướng đến sự thoải mái, tiện nghi và kiến tạo một môi trường sống thoải mái cho cư dân của mình. 

Tổng hợp Tuấn Nguyễn - Nguồn: http://cafef.vn/

Hỗ Trợ Trực Tuyến
Hotline: 0903.018.518